Mikor szükséges rendeltetésmódosítási engedélyt kérni?

Kereskedelmi rendeltetésű üzlethelyiségek, bevásárlóközpontok tulajdonosai részéről – akár bérlői kezdeményezésre – gyakran merül fel igényként az egyes üzlethelyiségek alaprajzi elrendezésének megváltoztatása, felosztása, vagy akár rendeltetésének megváltoztatása. Az ilyen átalakítások túlnyomó többsége ún. rendeltetésmódosítási engedély köteles építési tevékenység.

Egy meglévő épület átalakítása, azaz alaprajzi elrendezésének olyan megváltoztatása, amely nem növeli az építmény térfogatát, nem építési engedély köteles tevékenység. Ezzel szemben egy építmény bővítéséhez, azaz térfogatának növeléséhez legtöbb esetben építési engedélyt kell kérni.

A rendeltetésmódosítási eljárásra vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket Plázastop II-ként emlegetik a szakavatottak, utalva a korábban Plázastop I-ként elhíresült előírásokkal való szoros kapcsolatra. A Plázastop I rendelkezések kötelezővé teszik az építési engedélyhez kötött építési tevékenységgel megvalósuló, 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmény építésének, átalakításának, valamint a 400 m²-t meghaladó bruttó alapterületre való bővítésének építésügyi hatósági engedélyezési eljárásában az országos illetékességgel eljáró Hajdú-Bihar Vármegyei Kormányhivatal vezetőjének szakkérdésben adott nyilatkozatának beszerzését. A Hajdú-Bihar Vármegyei Kormányhivatal a kereskedelmi építménynek a létesítés helye szerinti településre és vonzáskörzetére gyakorolt környezeti, közlekedési és településrendezési hatásaival összefüggő szakkérdésben foglal állást abban a tekintetben, hogy a kereskedelmi létesítmény nem okoz-e olyan hátrányos következményeket, amelyek aránytalanul meghaladják a kereskedelmi építmény létesítésétől várható előnyöket.

Térjünk azonban vissza cikkünk tárgyára, az ún. Pláza-stop II-rendelkezésekre! Eszerint 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű építmény rendeltetésének kereskedelmi rendeltetésre történő változtatására, vagy kereskedelmi rendeltetésű építmény jogszabályban meghatározott átalakítására a rendeltetésmódosítási hatóság engedélye alapján van lehetőség.

Mit is jelent ez pontosan?

Három esetkört különböztetünk meg:

• amikor a 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű építmény vagy annak valamely, 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű önálló rendeltetési egysége rendeltetése kereskedelmi rendeltetésre változik – vagyis egy korábban nem kereskedelmi rendeltetésű épületből/üzlethelyiségből kereskedelmi rendeltetésű üzlethelyiség/épület lesz;
• amikor a kereskedelmi építmény vagy annak kereskedelmi rendeltetésű önálló rendeltetési egysége építési engedélyhez nem kötött átalakítására kerül sor, ha a kereskedelmi építmény vagy az önálló rendeltetési egység bruttó alapterülete így meghaladja a 400 m²-t – itt például olyan esetről van szó, amikor az átalakítás előtt az üzlethelyiség bruttó alapterülete legfeljebb 400 m² volt, s az átalakítás eredményeként az üzlethelyiség nagyobb lesz, mint 400 m². A tipikus üzlethelyiség bővítések, egymás melletti üzlethelyiségek egybenyitása tartozik e körbe;
• végül pedig amikor a kereskedelmi építmény 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű árusítóterének olyan átalakítása történik, amely építési engedélyhez nincs kötve – itt tehát az árusítótér mérete számít (nem pedig az üzlethelyiség teljes bruttó alapterülete); ha az árusítótér az átalakítás előtt e bűvös területnagyságot meghaladta, és például az árusítóteret csökkenteni szeretnénk, vagy fel kívánjuk osztani az üzlethelyiséget, avagy az árusítótér és a raktár területi arányán akarunk módosítani, akkor erre bizony rendeltetésmódosítási engedélyt kell kérnünk.

Mitől függ, hogy megapjuk-e a rendeltetésmódosítási engedélyt?

Ez a döntés kizárólagosan a Hajdú-Bihar Vármegyei Kormányhivatal álláspontjától, ún. szakkérdésben adott nyilatkozatától függ. A Kormányhivatal ugyanazt vizsgálja, amit a Pláza Stop I. esetén is vizsgálnia kell, miszerint, hogy a tárgyi átalakítás nem okoz-e olyan hátrányos következményeket, amelyek aránytalanul meghaladják a kereskedelmi építmény átalakításától várható előnyöket. A Kormányhivatal kiemelten mérlegeli a környezetre gyakorolt hatásokat, például az átalakítás következtében a gépjármű forgalom esetleges növekedését, s e növekedés környezeti terhelésének csökkentése érdekében tett intézkedéseket. E körben – esettől függően – hatásvizsgálatra is szükség lehet.

Mivel jár a rendeltetésmódosítási eljárás?

Az ügyintézési határidő a hatóság számára 75 nap, melyből a Hajdú-Bihar Vármegyei Kormányhivatal részére a szakkérdésben történő nyilatkozat megadására 60 napot biztosít a jogszabály. Nagyon fontos, hogy mindaddig, amíg nem tartjuk kezünkben a végleges rendeltetésmódosítási engedélyt, ne kezdjünk bele az átalakításba, mert a hatóság a helyszíni szemlén elsősorban azt ellenőrzi, hogy a tárgyi építési – átalakítási – munka elkezdődött-e. A jogszabály ellentmondást nem tűrően rendezi azt a kérdést is, ha valaki elmulaszt ilyen engedélyért folyamodni: ha rendeltetésmódosítási hatóság engedélye nélkül kerül sor az építmény kereskedelmi rendeltetésű használatára vagy átalakítására, a rendeltetésmódosítási hatóság megtiltja a kereskedelmi rendeltetésű használatot, és legfeljebb az eljárási bírság legmagasabb összegének megfelelő bírsággal sújtja azt, akinek a rendeltetésmódosítási engedély iránti kérelmet be kellett volna nyújtania. Mérlegelési jogköre tehát nincs a hatóságnak abban a kérdésben, hogy megtiltja-e a kereskedelmi használatot, nem érdemes tehát az üzlet bezárását és a bírságot megkockáztatni.

Ne akarjunk kiskaput keresni!

Praxisomban többször találkoztam az ügyfelek részéről olyan „megoldási javaslattal”, miszerint a jövőben átalakított üzlethelyiségre a bérlővel megkötendő bérleti szerződésben az üzlethelyiséget a bérbeadó megbontotta volna árusítótérre, és „külön rendeltetési egységként” raktárra, annak érdekében, hogy a 400 m²-es területi határt a tervezett átalakítással ne lépjék át, ne kelljen rendeltetésmódosítási engedélyt kérni – ez azonban csak egy gyenge próbálkozás a jogszabály megkerülésére. Az OTÉK szerint önálló rendeltetési egység a meghatározott rendeltetés céljára önmagában alkalmas helyiség vagy helyiségcsoport, amelynek a szabadból vagy az épületen belüli közös közlekedőből nyíló önálló bejárata van. Egy olyan raktárterület, amely az árusítótérből nyílik és szerves egységet képez az árusítótérrel (például a személyzet egy lengőajtón vagy ipari gyorskapun keresztül folyamatosan közlekedik az árusítótér és a raktár között árufeltöltés céljából), nem tekinthető önálló rendeltetési egységnek. Ne próbálkozzunk tehát ilyen megoldásokkal!

Miben tudok segíteni ügyfeleimnek?

Ügyvédi irodám több éves szakmai tapasztalattal rendelkezik rendeltetésmódosítási engedély iránti kérelmek összeállításában, benyújtásában. Tekintettel arra, hogy az eljárás teljesen elektronikus úton zajlik, az ország teljes területén ellátom ügyfeleim képviseletét. Forduljon hozzám bizalommal!